Category: General (一般)

大家知唔知,香港已經爆咗? (轉文)

By admin, March 3, 2014 13:54

特首說,內地人和外地人來香港,對我們的旅遊業及經濟發展有「提振」作用,為香港帶來大量就業機會,因此,我們不能未富先驕,徵收入境稅。

第一次聽,不明白,還以為是「提震」,先「提」起,然後「震」盪,誤會特首說香港虧了, 要靠內地遊客刺激套弄,始能抬起頭見人。後來看過報紙,才知此「振」不同彼「震」。雖然如此,內裏意義,卻是大抵相若,特首用詞,果然莫測高深。一唱一 和,港府最近亦完成研究報告,估計至 2023年,訪港旅客高達一億人次。高官們認為,旅客人數,不應設上限,基本上愈多愈好,只要我們改善口岸處理流程、旅遊設施及公共交通的接待能力,小小 香港,便沒有被逼爆的問題。

唉,真發神經,不知這是甚麼理論!世界上怎會有一個城市可以無限量招呼遊客!各位,請大家看清楚以下數字,便知道香港其實已超出負荷,氣血兩虛,提無可提,震無可震,硬要猛吃春藥,貪一時之快旦旦而伐,最後只能力竭而死。

大 家以為,世界上最受遊客歡迎的城市是哪裏?巴黎?倫敦?紐約?全對。兩個歐洲城市叮噹馬頭, 2013年,巴黎及倫敦接待了差不多 2千 7百萬人次旅客。 GreaterLondon的面積是 1,737平方公里,人口是 9.7百萬。巴黎大都會的面積是 17,174平方公里,人口是 1千 2百萬。

香港呢?請大家坐穩: 2013年,香港已經招待了 5千 4百萬人次的旅客!各位沒有看錯,是倫敦及巴黎的一倍!強如紐約大都會,有 30,671平方公里面積, 2,200萬人口,在 2013年,才有資格招呼 5千萬人次的旅客。香港的面積只是 1,104平方公里,不到紐約的 1/26,巴黎的 1/15,其中還有大部分是高山,先天不足,空間狹小,憑甚麼可以比這些城市接待更多的旅客?日本東京,全年也不過有 1千 3百萬旅客,香港竟然是東京的 4倍。不明白我們的高官如何可以在宣佈香港旅客數字節節上升的時候,流露出沾沾自喜的神情,數字如此不合理,如此超英趕美,只會是社會問題,怎能視為政績?

更仆街的是,旅客來源嚴重傾斜。紐約, 5千萬人次裏面,有 4千萬是本土美國人;巴黎, 2千 7百萬人次裏面,只有 1千 6百萬是外來遊客,餘下的是來自其他城市的法國人。而香港的 5千 4百萬人次,卻是結結實實全外地旅客,而且是一注獨贏,有 4千萬來自國內!去倫敦、巴黎的旅客比例分散,口味各有不同,有人看國會,去藝術館,有人逛咖啡館,看歌劇去郊外,有人購物。 4千萬國內遊客來香港,只會去山頂、海洋公園,跟着購物。主要還是購物。全世界的其他城市,都沒有比香港更荒謬的情形,我們只應憂心,如何能無知地拍手叫好?

傾斜有甚麼問題?再看一些數字。周生生在香港有超過 50間分店,周大福超過 80間,高檔如卡地亞,亦有超過 35間分店,冠絕全球。還有六福、點睛店、謝瑞麟、英皇、鎮金店,以及無數叫不出名字的珠寶店,再加上紅磡殺遊客的大賣場,香港是人均珠寶店最高的城市。 問大家一個問題,作為一個本地香港人,上次去金鋪、珠寶店,是多久以前的事?或者,一年之中,會光顧多少次珠寶店?我呢,已經忘記上一次去珠寶店是甚麼時 候。傾斜至失衡,香港的街道再不屬於香港人,這便是大問題,出現矛盾的源頭。

我在中國工作了多年,結識了不少非常文明的年輕中國朋友,清楚知道不是所有國內遊客皆是 暴發户,或是沒禮貌的大媽小平頭。我樂於招待他們,但應保持清醒,量力而為。數字不會說大話,香港其實早已被逼爆,被易服被群交,一雙玉臂千人枕,黄台之 瓜,政府還談甚麼未富先驕,客人應該多多益善,是不是神智有問題?

我們的公司,總部在中國,有不少員工,分散在十多個城市。我和其中一些同事,相識了十多年,南征北討,成了好兄弟。因為工作需要,老朋友常來香港,我負責招待。他們文明有禮,行為檢點,可以毫無痕迹融入我們的社會。有沒有曾經招待趾高氣揚的高官、暴發户?也有,佔少數。底線是,他們要吃魚翅,自己去,我們恕不奉陪,帶隊觀光購物,請守秩序。

三十年前我去澳洲讀書,在那裏住了十多年。那年代,有一些澳洲人,提倡種族主義,如 PaulineHanson,如白澳黨 OneNation。我們因膚色不同而受人白眼,或被叫成類似「蝗蟲」等情形,間有發生。有一年,一位老同學,獨自去昆士蘭旅行,走入一小鎮酒吧,只因他是「外來人」,無故被痛打一頓,入了醫院。三十年後想起這些事情,依然不快。所以我特別痛恨被不平等對待,痛恨被標籤。幸好,今天的澳洲,已經成功進化,社會普遍不認同任何因為語言、膚色、性別、性取向有別而產生的歧視行為。

我絕對反對歧視國內遊客,他們說得對,香港的零售業,真的靠他們支撑。就算沒經濟效益,香港人亦不能矮化他人,這是原則問題。雖然如此,不代表我贊成無限量開放自由行。

以前我們招待同事來港,賓主盡歡,毫無問題,他們還說,香港人果然友善好客。幾年前開始,情況急轉直下,招待同一班朋友,在公眾地方用國語溝通,會看到一些香港人,露出厭惡表情。心裏難受呀,訪客不變,同樣在香港,怎會有兩種反應?答案明顯,一切都是數字問題。本來國內遊客只有五百萬人次,假設其中一成不守秩序,五十萬人次有問題,承受得了,大家都是中國人,讓一讓,也可以。 2013年,細小的香港,超英趕美,招待了五千四百萬旅客,是倫敦或巴黎的一倍,其中四千萬是內地旅客,如果有一成是惡客,是四百萬人次。這一大隊隨時準備犯規的軍隊,高度集中在尖沙咀、銅鑼灣、山頂、海洋公園,一人吐一口痰,足可以淹死這區的其他人。

一位餐廳朋友做了以下比喻,十分貼切:香港本來是一間精緻小館,廚師專業,服務員彬彬有禮,做幾個家常小菜,很受附近區域的顧客歡迎。口碑好,熟客多,餐廳每年有固定增長。有些時候外圍經濟慢了點,也守得住。可惜幾年前轉了東主,新老闆貪心,看到鄰近新區剛開發,人口眾多,認為這餐廳,應該賺更多錢,於是大開中門,着樓面盡量接客。樓面說,本來招待 100位顧客,勉強把枱放近一些,頂多接 150人,不能再接了。老闆說,怎會不行,改用細一點的枱,細一點的椅,接 2百人也行。接了 2百人,老闆又說,很好很好,把餐期分成兩輪三輪,接 4百人吧。樓面說,真的不行,老闆說,怎會不行?改企位,門口放大,請更多人負責登記,維持秩序,沒有不行的,一於做 6百人。廚師說,頂不住了,廚房再不能擴張,只得幾個爐頭,不停手也做不完。老闆說,拆了員工雜物房,員工廁所與休息室,其實可以做 8百人生意。於是,本來的精緻小店,變成繁忙時間的港鐵車廂,永遠水洩不通,客人稍為動作大一點,鄰近的其他人立即中招,在這環境吃飯,怎能不躁火?香港就是這情形。其他城市有地方,能擴張,如倫敦,市民搬出郊外,將市中心讓給遊客。其他城市廚房夠大,景點夠多,羅浮宮爆了,可以去羅丹美術館去蒙馬特博物館。香港就是不行。部分員工是加了薪,但環境太差,可轉工的考慮轉工,留下的,隨時爆炸。最高興的是業主,一於少理,不斷加租。 2013年, 2014年到期的租約,不論地區,一律加租 7成至 1倍。這樣子的經濟,香港地鋪,依然一枝獨秀,只因遊客分佈嚴重傾斜,國內人撑起珠寶店化妝品店高級服裝店付貴租。做麵包連鎖店的朋友,叫苦連天,不知做十元八塊的生意,怎做下去,說不久將來,香港人要乘電梯上十樓、二十樓,才會買到麵包。

香港真的是已被逼爆,服務員發癲,客人投訴,雙輸局面。老闆還說,到了 2023年,應該再多做一倍生意, 1億人次。我們在想,方法還是有的,只要能把客人倒吊在天花板,這不剛好是一倍嗎?

葉一南
有書唔讀,走堂去做廚師。有會計師唔做,寧願去做餐館佬、魚販、酒商。學藝二十年,飲飽食醉,近年從澳洲回流香港,著起西裝,做回一個企管人。

買樓10大誤解 (轉載)

By admin, March 1, 2014 11:17

作者: 83010278301027    時間: 2010-11-11 05:39 PM

1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾 你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣 層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你 就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的 03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要 有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上 升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟 發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10) 製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年 代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造 貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結 果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不 是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買 力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值, 變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來 越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。
結論:供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額 固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息, 亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距 係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既 資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西 北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d 就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒 家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住 多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論:自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:
1. 刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4. 增強本國出口的競爭力,尤其農產品
顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的 美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一 般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國 內的購買力越來越低,通脹猛於虎!
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是 由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓 買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工 具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄 送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有 人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財 產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可 以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。
因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)

補充:來香港買樓的大陸人,不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗 (100%真實冇吹水,我甚至有陪同睇樓),一些身家數百萬的小康之家,為求孩子能有香港身份證,又或者想追仔避開城管打胎,都會在大西北、北區購買低價 物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租,不會變賣徹資,因為國內同胞不分貧富,都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁 有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。

後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。

發表於2010年11月24日,即SSD生效後,淡友開香檳之時。此文曾一度被淡友稱為飛機文。[轉貼]

1. 有利淡消息,業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗,各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友,而家供樓利息係幾多,可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎,竟然冇人答得出,有一兩個就答3~4釐,最離譜的一個答5釐,但能夠答0.9~1釐既,係一個都冇。
沒有準確的利率訊息,當然會對市況作出錯誤的估計,亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調,市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓,只 要有能力供,業主會選擇一動不如一靜,因為賣了樓轉租同樣係支出,而且租金遠超實際利息支出,毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例,月供6000,利 息佔1500,但租金就要1萬,即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此,自住樓的業主都會選擇繼續月供 6000,其中1500當係交租俾銀行,4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣,唔係唔想劈俾你。

2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤,結果係得個橘。唔係話冇業主減價,而係減完都仲比9月份個價貴,點入呀?
報紙仲搞笑,炒家入貨310萬,叫價410萬,新招後減到385萬就叫「劈」,足足叫高75萬,即原價的25%都叫「劈」!情況就好似一個次次考第一既高 材生,測完驗你問佢識唔識,佢話考得好差,你以為今次仲輪唔到你唔合格,點知一派試卷,先知高材生拿99分,99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上,在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。

3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你,係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單,劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你,你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂,但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係,借私人貸款的利息,比供樓利率低,抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低,抬錢賣樓冇乜著數,大家可能要等一等。

4. 全港業主PK,我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌,但目的唔係想趁低入貨,而係想睇業主PK,見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮,說穿了,其實就係心地唔好,損人不利己。
但話時話,如果有一日全港業主都PK,失業冇收入供唔起樓,淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者?如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上,要全港業主一齊PK,香港經濟一定出現嚴重問題,全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死,但淡友本身自己都要死,仲可能係死先過人。當然,淡友既目的唔係想改善自己生活,由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK,所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。

5. 我冇能力買樓,所以樓價太高
坦白講,我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓,但唔明還唔明,有人真係有本事買,首期俾4百萬,月供5萬都供得起,證明人地有本事搵錢多過我,我買唔到1萬蚊樓係我廢,而唔係樓貴。
一再強調,自願的價就係市價,就係合理價,買唔起係人既問題,唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層,你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多,如果你用自己的能力去衡量別人的負擔,一定出錯。

6. 炒家撻訂,我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂,覺得炒家抵死,心都涼曬。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂,撻訂D錢去左邊個度又唔知,總之有人唔見錢就最開心。事實上樓 市係zero sum,有人賺錢就有人接貴貨,有人蝕錢就有人執筍野,d錢唔會唔見左,只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂,一方面係炒家蝕錢,另一方面睇,係業主無 啦啦賺左,d錢唔會落入淡友或買家度,係全數落入業主及agent,我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係,一方面冇實力炒家撻訂,另一方面實 力用家、長線投資者創新高呎價,被撻業主錢多左,持貨力增強,個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講,如果每次賣樓 買家都撻我訂,一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外,我做過agent可以講多一樣野俾大家聽,agent的其中一件工作,就係行家(另一間公司)做到成交後,會話俾業主聽賣平左,然後話俾買家聽買貴 左,撩佢地撻訂,保持客源盤源。更過份係,正常成交係2~3個月後俾傭,撻訂就即時俾,因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎 講,最理想的環境就係每一單都有人撻訂。

7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家,起碼賺100萬,同一時間持貨50件的大炒家,身家最少5~6億,單係2010年的收入已經8位數 字,呢d人既字典入面,只有幸福,沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過,有咩世面未見過?)點解人地撻40萬都撻得起?因為冤枉黎 瘟疫去,賺左幾球野,蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬,冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦,好對唔住,對象唔應該 係數緊銀紙既炒家。(我做過agent,職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚,信不信由你,炒家呢期係嫌賺唔夠,冇得再玩)

8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有,甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上,炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人,有睇開樓既人都會發現市場突然會有平 10~15%既成交,唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家,因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨,父子都 冇情講,好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣,大錯特錯。代理日日鋤價,部份分行會獎勵鋤到價既agent,鋤低過市價10%的話,即使手上冇炒 家,同事成交到一樣有10%傭份。因此,係炒家出沒既屋苑入面,經常會有一股睇唔到,但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時,都會俾 agent試探性地鋤一輪摸底,企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面,由於炒家有入就一定有出,令市場長期處於供應充足,樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法),專谷炒家貨,正常用家業主要同炒家鬥就只有減價,坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響,市升,用家盤一樣會升,市跌,炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映,因為最終接貨都係用家,用家自願付出的價位,就係市場合理價。
冇左炒家會點?好簡單,agent鋤價的動力、動機會消失,因為鋤到好價,都係益左自住用家,自住用家唔會俾獎金,買左又唔賣,倒不如唔鋤價,傭係用買賣價計,唔鋤價做少d反而高d傭,鋤黎做乜?我可以好肯定,業主冇左炒家鋤佢地價,一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上,屬於獅子老虎的食肉型,佢地一消失,原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主,就會坐大影響生態。受害既係準買家!
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收),但做高個價反而可以收多些傭,agent今後既方向好清楚,橫掂以後每單deal都係one night stand,點解唔去盡?
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣,冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多,但分析負責做deal既agent,真係只此一家。

9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云,一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感,覺得自己只要堅持,總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌,只 係想問一句,係香港冇公屋冇綜援,退休後可以靠租樓度日嗎?就算你有錢交租都唔會租俾你,因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實,又老又冇樓,連仔女都會 睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒,只係想俾屋企人一個家,以及老年時能夠活得比較有尊嚴,唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時 間大把機會,實際上人生已過了1/3,你唔計劃未來30年,社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年,淡下又10年,人生有幾多個10年俾你睇淡?

我心知肚明,淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去,即使佢地睇足全文,都唔會覺得自己有問題,仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境,橫掂第日自己都會搬去住,早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁,仲有咩野好講?

系列第3作,發表於2011年3月26日,主要針對某些賣樓等跌的淡友而創作的。[轉貼]

本人對上一篇<買樓10大誤解>,寫於2010年11月ssd之前數天,大部分論點都被SSD後的環境驗證。但時至今日,仍然有不少人對香港 樓市存在極為嚴重的誤解,結果輕則貽笑大方,重則一敗塗地,晚年落得訓籠屋的悲慘下場。故今天特別歸納了幾個在Discuss常見的誤解,以正視聽!

11. 1997年泡沫爆破,所以1996年賣樓

根據差餉物業估價署資料,香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季,指數是16.7(1999年=100,並非中原指數),而97年最高位發 生於10月,指數是172.9。即是說,假如有人在84年第3季買了一個16萬7千的物業,並在1997年以172萬9千放出,他的利潤是156萬2千。

很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解,就是「預知」2012~2013會泡沫爆破,就預早在2011賣樓等跌。打個比喻,1996年有人預知1997年爆, 先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆,但實際上佢地既策略極為白痴,原因如下:

1996年1月的指數是105.2,即是說,如在那時賣樓,上面個案的例子可以有88萬5千的利潤,與1997年10月賣樓作比較,賺少了67萬7千。換 句話說,由1984至1997這13年間,樓市有43%的利潤是集中在1996~1997這2年之內,其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月! 因此,即使先知有預知能力,卻沒有太大的賺錢能力,大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓,簡直不知所謂!

我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。1996年1月指數105.2,有個傻人唔聽先知話,在1998年7月才放,指數108,在泡沫爆破後差不多一年才放,竟然可以反勝先知!

咁究竟今次樓市幾時爆?我唔知。但我再次重申,樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣,這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在2011年6月開 始加息,再每季加半釐(極瘋狂的假設),而香港銀行跟足,亦要2年時間才P=10釐。我就當佢2013年爆,睇完我上面的分析,各位師兄都應該明白 2011~2013這3年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌,基本上等如自殺。

12. 境外有天災人禍,香港樓價會跌

先問大家一個問題:89年64事件,對於8年後就要回歸的香港來說,算不算大事?若算,那樓價應該跌多少?1成?2成?

事實上,89年第2季指數40.8,第3季跌至39.2,只微跌了3.9%,但去到第4季,已反升至41.4,64事件令到大量香港人走資移民,對前途信心盡失,但樓市就硬過鐵,輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。

一個直接影響香港前途的重大事件,對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價,他正在發綺夢。

13. 銀行減優惠 = 加息

有酒家推出1蚊一隻雞吸客,後來改為2蚊一隻雞,消費者就投訴話做乜加價100%,通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者,就正正等於那些將「H+1.2%」 稱為「加息」的人。對於供樓人士來說,加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2,只能稱為「減優惠」,現時正在供樓的業主完全不受減優惠 政策的影響,何來加息?何來週期?

實際上,銀行減H按優惠,即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動P的cap位,故只好向「x.x%」的部分動腦筋。 逆向思維,若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位,那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭,半年後立即啟動P的cap位賺個 痛快,為何要減優惠趕客?

14. 居屋 = 用市價7折買樓

居屋實際上並不是政府「補貼」業主,而是政府和業主「合資」購買物業,業主出7成,政府出3成。表面上業主好似好著數,「7折」就可以買到樓,但問題係負 責出其餘3成的那位股東很惡,不但限制業主的售樓對象,更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能,不可出租,即使供斷了亦不可加按。按道理來說,用7折 買了樓,應可以租俾人,再將3成分給「股東」,而股份佔7成的大股東,要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意,但事實上居屋就是一種如此荒唐的 系統。再者,買樓時就話7折,到賣樓時,補地價往往任佢up,可以去到樓價的1倍(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好,不愧居屋專家之名,佢 話政府起居屋,冇乜人補地價政府其實有著數,因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計,很明顯政府都係咁諗。

嚷要起居屋的人,眼光短淺,只看到買居屋時所謂「折扣」,忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少,已經可以有7折,無需和政府這個惡股東「合資」買樓。

再者,居屋是發水最勁的物業種類,沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台,一梯10伙以上,但實用率卻只得8成甚至7成半,那20~25%的面積去了哪裡?

因此,居屋其實對市民有百害而無一利,嚷要起居屋的人,根本唔知乜野係居屋,或者這些人的目的只不過是想增加供應,方便自己買私人樓。

轉載:

無來一排竟然有人亂 up 一 d 似是而非的言論! 睇到眼火爆! 極忙的情況下, 依然要出個 post 拆解謊言所在!

1. 跌巿借錢難!

只要你手頭有樓價高時的首期,要在跌巿借返跌巿時的 loan 其實唔難, 如果跌巿借唔到錢, 原來係銀行唔肯借, 咁你就錯, 係因為銀行唔知樓巿跌到幾多, 為防止信貨風險, 才唔願借咁多, 即係好友講既估唔足價, 現價 – 估價的 difference 就係 credit buffer, 以防樓巿有咩事, 銀行都有位走, 唔洗 CALL LOAN。如果你連跌巿時都要借 9 成去買樓, 咁我好明確的講一句, 你真係無能力買樓, 呢點係事實, 但唔洗失望, 看埋以下講西。

如果跌巿時, 因為銀行唔知你份工穩唔穩而唔借錢, 咁我諗從以往跌巿的成交可說明, 如果跌巿都有 MORGAGE 做到, 咁即係機會很微, 總好過, 跌巿時真係無左份工, 而又在樓價高時入左巿, 被迫斷供, 做銀主盤, 做負資產。這是跌巿/升巿都係一樣的道理, 並不會因為升巿時買左樓而受惠!!

2. 長期樓價都係升, 幾錢買都唔係問題
先唔計幾年後的樓用實用率計價呢個令現在的發水樓價值下調因素。有人用過去 30 年比, 但呢個趨勢係 30 年前, 用過往的 20 年比, 樓價係升係跌, 大家一睇個圖已知, 唔睇圖, 用 97 價比, 已經唔洗拗! 我都同意 50 年後, 樓價好大機會比現在高, 但明顯, 呢兩年的樓價係因為美國量化印錢, 而做得銀紙貶值, 帶重資金湧入樓巿, 在超低息環境下, 做成的樓泡現象, 你現在買, 和遲 1,2  年買, 可能相差 50% 的樓價, 什至 70%, 用 3 成錢, 或 7 成錢便可買相同的東西, 可不等下? 傻仔都知買平貨總好過買貴貨, 幫人賺錢。

3. 息平趁早還多 d 錢
邊個知幾時加息? 如果只有 3 年的低息期, 樓價比多 30% , 你覺得值嗎? 用下腦諗就知, 呢 d 連小學 6 年級都唔會受騙! 卻出於好友打手口中!! 但唔好唔記得, 每加 1% 息, 你供樓要俾幾多錢息, 你還款期係幾多年, 捱高息要捱幾多年!各國都部署加息的年代, 仲憧量有很長的低息期, 真係騙小學生! 係唔會永遠或長期低息的!

4. 做樓奴 幾十年
銀紙的確會貶值, 但有個譜, 其實所謂貶值, 只係通脹的另一名詞。貨幣的價值要視乎貿易幾多, 出口多少。當時該貨幣的期貨及炒買狀況, 而港元與美元掛勾, 這就要看美元的走勢。同樣一通脹, 你樓的升值能力亦會減少, 這是互相低銷的, 最簡單的方法係即賺即用, 咁就可以與通脹走近。如果講保值, 不如買金, 為何買樓? 長江實業 0001.hk 幾十年前 5 蚊, 而家 120 幾… 為何買樓? 多乜餘! 08 最低時都係 50 幾元。足足 10 倍, 如以現價計, 卻是24倍。而且樓要維修要折舊, 這點又為何唔計? 唯一可爭的係地價, 與及可自住呢 2 樣, 才何為樓宇作保值! 看看而家政府提出的逆按揭, d 老野就係得返層樓咩都無, 又未有人收購, 食都無得食, 有樓, 無樓, 到頭來都可能係一樣, 無話百份百保證買樓可安享晚年!

5. 租樓都有錯
呢點先笑死人, 什麼租金只升不跌, 銀紙卻大幅貶值, 樓價跌時, 你就唔會去租, 係買啦。何來會一世都租樓? 如果無錢買樓, 咁樓價幾多都無關係。即使一世租樓又如何? 起碼唔使負擔 d 咩維持, 第 3 者責任。業主的租金係按當時息率而調節的, 而家講緊每年 5% 回報, 係按巿值現價, 當樓價跌時, 所謂的 5% 亦會係按樓價現價計算, 同你當時買入的價錢絕無任何關係。樓價唔好時, 租金自然大幅回落, 一樣係跟息率行。

6. 要妥協
無錢買巿區樓, 自然要往外移, 呢點係事實!

7. 分明係炒家炒高價
巿場講 supply and demand, 但 supply 俾人壟斷時, 就唔可以有一個巿場價, 係 supply 價惡哂, 之所以, water supply 唔可以由私人機構做就係咁解,否則, 香港 d 窮人, 連香港水喉水都無資格飲, 好多炒家一個人買幾個單位又唔放, 一定要抬高個價先肯放, 好明顯係屈人高價買貨, 熱錢流入就係導致呢 d 炒家出現, 做就左個先天低息環境俾佢地, 用很低成本就可有很大回報。但熱錢一流走, 佢地又好多都燒炭, 走佬或跳樓, 一般小巿民及自住者, 唔想燒炭, 跳樓, 就迫住等佢地炒, 造成今日的局面!

8. 乜有樓在樓巿大跌時可抗跌既咩?
唔洗多講, 看看中原樓盤過往屋苑走趨就說明一切! (點解用 800 萬供完, 都要用 500 萬賣?) 好簡單遮, 這就是樓泡爆破的後果囉! 唔多你企硬! 好似當年 97 過萬一呎買, 後來要幾千元賤賣? 炒家走佬時所造成的大劈價亦是部份因素… 部份高價追入的業主變成銀主盤, 斷供… 加加埋埋造成樓巿不景氣!!

9. 你地睇幾多樓蟹支持就知幾多人晚晚訓唔者, 靠這 7 大謊言作安眼曲催眠就知!

“活在當下”的英文譯法

By admin, February 5, 2014 17:56

今天突然看到這一段,聯想起”活在當下”其實可以這么翻譯的,原來也挺貼切。

“Dream as if you will never die! Live as if you will die today!”

原來延續下一代有著這樣層次的意義

By admin, January 9, 2014 14:49

今天在電視節目裡聽到了以下這一段,原來延續下一代有著這樣層次的意義,我之前從來都沒這樣想過。

“父母總有一天會離開我們,他們的血液一直都在我們的身體裡流淌、他們的生命在我們身上得到延續,一直陪伴著我們,所以我們並不感到孤單。”

聖誕快樂!

By admin, December 25, 2013 22:16

遺忘了4年的聖誕樹終於重見天日,哈哈…

IMG_0220

引入深思: 你跟父母相處的時間其實只剩下55天 (轉文)

By admin, October 24, 2013 13:08

IMG_8784

今天讀了一篇引人深思的文章,爸爸今年已經80幾歲,我2011年中跟姐姐商量,不如搞一個世紀Reunion,再不去就真的沒機會了。

就這樣由我籌備了幾個月,終於一家人聖誕前夕排除萬難(媽媽當時不幸還得了急性肺炎),一齊去了泰國布吉度過了難忘的5天。

當時爸媽由溫哥華飛去布吉,姐由吉隆坡,我們則由香港飛去。一家8口住在一間6千尺的大Villa,好開心好難忘。

香港人的平均壽命很長,太長了,容易教人產生某種錯覺︰父母雖然早晚會走,但是時間還有的是,反正隨時都可以見面,見面時再聊好了。最近在看的一本書,書名無法一口氣唸完,叫作《別以為你還有 20年──你跟父母相處的時間其實只剩下 55天》,裡頭有這樣的一條算式──

20年﹙父母剩餘的壽命﹚× 26天﹙每兩周回家吃個飯﹚× 2小時﹙每次吃飯花的時間﹚× 2天﹙除夕.初一﹚× 7小時﹙除夕.初一這兩個特別日子見面的時間﹚= 1320小時
算式的假設還算忠實。對大部分成年子女來說,頭一趟有意識地把「父母」和「死亡」看出關連時,兩老已逾六十了﹙人人都知道死亡,但理性上知道和在感性上準備,十萬個不一樣﹚。當然誰也說不準死神是否就在轉角處等着,但大膽假設他們的壽命跟平均數相去不遠,前望大概有二十年。二十年乍聽不短,可是若只算上親子相聚的時間,事情就變得很不一樣了。譬如說,每兩週來一次「旋風式」聚餐,一年只有除夕夜才在老家逗留得較久……七除八扣剩下 1320小時,即是短短五十五天。

這輩子只剩五十五天,還不到兩個月?﹗而我們打算怎樣善用這些正在指縫間悄悄溜走的日子?同桌吃飯但在小小屏幕上各自修行?說好回來飲湯,卻在夜幕下滯留辦公室?

為《死在香港──流眼淚》訪問社工系學者周燕雯,聽她分享一段經驗︰周爸爸是中風死亡的,說走便走,但她慶幸自己竟然把握了他最後一年的日子,辦了一趟家族祭祖行。

事情始於某次輔導,有病人向她說了一樁樂事︰女兒排除萬難帶他坐輪椅回鄉探親,跟兄弟姊妹久別重逢。周燕雯聽着,心裡想︰我爸行得走得,不如現在就去。她坐言起行,得到爸爸同意後,便聯絡早就散落在世界各地的親友。神奇的是,大家竟然都能抽空,於是一行四十人浩浩蕩蕩上順德。

周燕雯記得,那些嘗盡人生五味的老人,一個個變回兄弟幫姊妹淘,日間重遊祖屋寫族譜,晚上則在酒店沒完沒了聊到天亮。當時大家怎樣也想不到,排行最小的周爸爸翌年竟會猝死,這趟旅程成為最後的溫暖回憶。

放下書,我馬上打電話給我老爸瞎聊﹙當然找了個不着痕迹的借口)。我們雖然沒本錢跟死神討價還價,卻有本事在算式上動手腳──把五十五天活得不留遺憾,又或者,甚至把它們活成一百天、二百天。趁還可以。

魔童事件

By admin, October 17, 2013 14:11

我自問對政治比較冷感,好似根本唔知到香港宜家有咩黨派。

對於今次一個充滿熱誠的中年創業者、大衛挑戰歌利亞的故事,政府一句話唔比你玩,仲要連理由都唔晒話比公眾知,我就覺得當中好有問題囉!

如果撇開政治方面, 事實魔童已經投入9億、製作超過數百小時節目(其它兩間幾乎沒有任何動靜),果個么官﹖(唔記得個名,再次證明政治冷感) 竟然厚顏無恥話香港電視咁都唔夠其它兩家競爭,詳細理由因為行會保密機制唔方便透露wor。

小時候師長經常教導我們不要講大話,做人要真誠,但人越大就越覺得現今社會、尤其這幾年香港由上而下,講大話已經成為家常便飯,仲要面不改容,連自己都信埋呢下先驚!

小朋友肯定會問為什麼這些大人師長們總是要求我們做人要真誠,唔好講大話,但自己就不停做一些相反的事。

簡單來講全部係偽君子行為是也。

WTF may be is the phrase exactly well described this incident.

Don’t get me wrong, I mean Well That’s Funny ? :)

沒有最貴、只有更貴? Opss…看來The Game is Over!

By admin, October 7, 2013 11:19

從今天的新聞看來發展商終於按不住了,調整一觸即發,God Bless those who rushed into it!

b0201a

天璽貨尾賣平兩成
新地低價散貨 料嚇散豪宅市場

新地(016)以回贈印花稅七成優惠,較市價平逾兩成開售九龍站豪宅天璽貨尾,搶先在同區新盤The Austin開賣前,截擊該盤客源。低價效應震驚區內市場,即時「炸毀」二手市況。業界恐怕已呈死寂的二手豪宅市場,勢陷癱瘓狀態。

將開賣新盤 訂價料添壓

新地落重本以大幅回贈印花稅70%作「殺手鐧」,平價推銷天璽。為推使「餓盤」已久的地產代理在淡市下落力促銷,據知,發展商向代理施展「重賞」制,視乎代理代客入票單位類型,可獲額外獎金18萬至38萬元不等。平價兼高獎金下,全城代理幾乎「一窩蜂」飛撲撈客,市傳昨日已初步錄得逾20張收票。二手市場雖暫未見業主割喉減價,但代理焦點落在天璽下,即時劈價,也難敵一手重賞誘惑,二手業主出貨更添困難。
美聯首席分析師劉嘉輝表示,二手豪宅市場受制於辣招,若是港人買入,須支付沉重的雙倍印花稅(DSD),若是外來買家就需付買家印花稅(BSD),目前面對一手豪宅推出優惠吸客,二手肯定受壓。政府不撤辣招,加上豪宅貨尾平賣,他預期二手豪宅將陷入凍結狀態。他稱:「不單是九龍站,全香港都凍結……好市時每周末日有100宗成交,正常五、六十宗,現在只在20宗以下。」他又謂整體樓市步入凍結狀態,辣招一日存在,樓市難逃寒冬。
利嘉閣總裁廖偉強相信,受豪宅盤平價推出影響,即將開賣的一手盤,訂價會有壓力。他指,政府設多項重稅後,豪宅市場不能只靠用家,亦需要長線投資者吸納,但重稅令買家卻步,「客少咗,銷情自然困難」,因重稅凍結一批豪宅買家,隨着發展商補貼大部份稅項,將釋放積聚已久的購買力。
資深投資者「山頂賴」賴可茵表示,今次新地減價賣天璽,既為出貨,達致貨如輪轉,亦為業績着想。她認為,不會影響二手豪宅,「呢點要睇二手業主嘅實力,我睇到天璽啲人好有實力,你有你賣,我有我唔賣咋嘛,我睇唔到香港豪宅即時會冧!」
不過,如果部份業主持貨力不足,對後市信心不大,就會被拋窒。對於減價會否震散二手豪宅,她稱:「永遠都有羊群,會有人減價出貨,但唔會多,好似太古城有個好平單位出貨,係咪等於太古城去到嗰個位呢,唔係㗎嘛!」

經濟學家:跌市訊號

以價單最貴單位為例,樓價6,813萬元,新地幫買家付稅高達2,074萬元。本地經濟學家關焯照表示,發展商明顯是「要錢唔要貨」,認為是跌市訊號。
若以最平一個實用面積435呎單位為例,定價1,283萬元,若屬內地買家,原本需要支付稅款約288萬元,但目前新地提供回贈,買家須付金額即降至86萬元,其餘202萬元稅款由新地支付。
對於大手筆代客付重稅,市場質疑發展商與政府有對着幹之嫌。新地副董事總經理雷霆表示,集團乃配合政府政策,希望樓價平穩,是次定價屬克制及合理,考慮到新條例下,樓宇交易成本高昂,買家付新稅制,應付首期之餘,並要即付稅項,負荷較大,集團希望幫到買家,遂一同承擔成本。
雷霆強調,周六發售首批30伙,其中8伙是「港人港樓」,只限售予港人,並指下一批加推單位,將港人港樓數目加大。至於是次重手回贈稅項達七成,強調非想招攬內地客,相信客源仍以本地客為主。
關焯照表示:「發展商知道豪宅唔妥,散貨囉!

原來當年快樂就是這麼簡單

By admin, September 19, 2013 08:30

Chichester Cathedral

91年中秋夜晚,大家難得一齊聚首在College柔軟的草地上。
模糊記得當時好像有Alex, Ben, Harry, Johnny, Keith, Kelvin, Wing…
一杯香片、一小塊蓮蓉月餅加上婆婆送給我的星加坡美珍香烤肉。
印象中那晚外國的月亮的確大得多,也亮得很。
朋友們在月光下暢談人生,依稀記得看到的都是大家歡樂的笑容。
難忘卻是原來當年快樂就是這麼簡單。

祝大家中秋快樂!

給朋友的信

By admin, September 14, 2013 22:35

人生一定會經歷各種不同的高高低低,回顧前半生其實大起大落了很多次,當然也試過差點放棄。正所謂高處未算高、低處未算低,完全體驗過當中之酸甜苦辣的滋味。

回頭看來其實那些都不算得上是什麼大事,就當是人生旅途中另一番不同的風景吧。困難發生了,與其怨天尤人,不如積極尋找解決方法,反正一切都安排好了,避也避不了的。

要是當真是一直上都路途愉快的話,我反而會覺得人生變得枯燥乏味,所以我寧願看多些沿途的風景和走跟常人不一樣的路。

當然有困難的時候身邊有個人聆聽總比一個人捱好得多。因為一個人的時候很大機會會鑽牛角尖,後果可怕得可以連你自己都相像不到。

如果妻子可以做到這個角色最好,慶幸10年前上天就已經賜給了我這麼一位,我知道朋友中的確有些甚少跟身邊那位分享自己遇到的困難,當然大家解決問題的方法不止一種,但是我是相信跟親人好友分享是最可以減輕負擔的。

加上如果有一班真正的好朋友分享,那困難自然會迎刃而解,我指特別是心理上。其實這些問題很多時都是我們自己的心魔在作怪,只要看開點,沒什麼不能解決的問題。

人生苦短,我偏向相信我們今生只活這麼一次,什麼時候離開我們並不能掌握,所以我2003年就決定一定要把握時間,儘量不再計較,做自己想做的事 and Do it Passionately!

至少Be Proud of What I Have Done when I close my eyes,享受以後每一天。

共勉之! :)

Pages: Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ...14 15 16 Next